港人買樓全球最吃力 IMF警告﹕樓價&#39112;升 港經濟重大風險

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發表於 2013-1-19 14:28
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【明報專訊】

國際貨幣基金組織（IMF）公布2012年香港經濟評估報告，警告樓價急升是香港經濟的重大風險。報告指出，與全球主要國家比較，香港的樓價與市民收入比率是全球最高，達12.6倍，可說是擔子最重。IMF稱，若利率回升至2003至07年的正常水平，本港樓價就會較按經濟基本因素計算的「合理水平」高30％；但是，一旦樓市突然調整，會對銀行及本地需求帶來風險。
樓價達家庭年收入12倍
報告是IMF專家與港府官員去年11月中旬會面討論後於12月19日撰寫，昨天發表。報告中引用的樓價資料並非目前樓價數據，而是去年第二季度的數據。報告指出，在房屋供應有限、投資者眾多，以及長期處低息環境等因素下，令香港樓價推高，去年前10個月樓價升幅達23%，而當前樓價較2008年更是翻一番。
IMF的報告指出，去年次季，本港樓價中位數已達家庭年收入中位數的12.6倍，大幅超越全球其他主要城市，高踞榜首；位列第二的是澳洲為6.7倍，遠低於香港。若以豪宅物業每平方呎的售價計算，香港去年僅次於倫敦，但高過東京、新加坡及紐約等國際大城市。
息勢升樓價將超合理三成
IMF結合宏觀經濟因素，通過回歸分析估算合理樓價，發現香港當前樓價高過合理水平10%；若低息環境結束，實際利率回到2003至07年水平，樓價更將會高過合理水平30%。本港經濟學者關焯照表示，當前香港樓價已到達「相當難以承受」的水平，「當前樓價不單比全球其他地方更令市民難以承受，甚至比97年的情况更惡劣」。
樓價倘跌勢現負資產效應
在報告中，IMF警告本港銀行的貸款餘額有一半是與房地產相關，加上不少其他用途貸款，亦是以房地產為抵押品，倘若樓價大幅回落，抵押價值相應下跌，負資產就會出現，最終觸發本地的需求、銀行信貸及樓市的惡性循環。
IMF認為，香港金管局雖已採取收緊按揭成數及供款收入比率遏抑樓市，但在有需要時，亦可動用其他工具，例如提高樓按貸款在計算資本充足比率時的加權比重，或是增加監管儲備，這些措施目的旨在保障銀行。
至於在遏抑置業需求上，額外印花稅亦可進一步加碼，而增加土地供應是長期治本方法，不過建設需3至5年，對目前市况影響有限。

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